Horitzó 2020: Nou concepte de Manteniment.

El passat dia 21 de maig el Sr. Fernando Aranda de l’Institut Català del Sòl (INCASOL), va presentar en el marc del Beyond Building Barcelona (BBB Construmat), la jornada: Horitzó 2020: Nou concepte de Manteniment, sobre les noves exigències i requeriments dels edificis nZEB (nearly zero-energy buildings o edificis de consum quasi zero) i com començar a establir mesures protocol·litzades per fer el manteniment d’aquest edificis, i  la necessitat de la figura mantenidor/gestor per dur a terme la tasca d’una manera global.

• Nous models de manteniment
• Redactat de la notícia i més informació

Nous models de manteniment

La Directiva2010/31/UE sobre Eficiència Energètica d'Edificis, publicada el mes de juny de 2010 en el Diari Oficial de la Unió Europea, les derivades d’ella i les posteriors transposicions a les normatives estatals, que preveuen com a exigència el balanç net als edificis a partir de 2018/2020, fixa com a element fonamental per aconseguir la màxima eficiència energètica i la reducció d'emissions de CO2.

Aconseguir el balanç net implica la producció amb energies alternatives de les necessitats energètiques previstes en el sector o edifici, i poder implantar criteris fonamentals com la generació distribuïda.

Aquest nou requeriment,  com d’altres d’indole mediambiental, fan que les exigències fetes als manteniments fins ara canviïn de forma substancial. Ja no hi ha prou amb la disponibilitat, la fiabilitat, la vida útil dels bens i els costos propis del manteniment. Ara les demandes normatives, d’eficiència i ambientals, fan que pensem en nous models de manteniment.

  La promoció d’un edifici representa una inversió molt important per al promotor. Aquest busca en la seva inversió una rendibilitateconòmica que no esdevingui mai com a despesa. El manteniment és una exigèncianecessària per poder garantir el bon funcionament i la durabilitat de qualsevol element o instal·lació,existent a l’edifici.

Qualsevol manteniment ha de garantir els següents paràmetres:

• l’augment de la disponibilitat dels elements, equips i sistemes que componen l’edifici
• aconseguir la màxima fiabilitat dels mateixos
• augmentar la seva vida útil
• optimitzar costos per dur a terme els tres conceptes anteriors.

MESURES PROTOCOL·LITZADES PER FER EL MANTENIMENT DE L’EDIFICI nZBE

No hi ha dubte que la majoria dels promotors públics o privats que es dediquen al lloguer ja encarreguen, sigui de forma directa o mitjançant gestors, el manteniment del seu patrimoni, amb criteris de conservació, seguretat i durabilitat.

En el context actual, cal pensar en manteniments no només que abastin elements aïllats sinó també la totalitat de l’edifici. El tractament i manteniment dels elements a conservar no és pot fer de manera individualitzada per tal de reduir la despesa energètica, per que tots els elements tenen una utilitat concreta i definida, que alhora condicionen la resta de components siguin passius o actius de l’edifici o agrupació.

Tractament dels elements constructius

En el cas concret d’un tancament, des d’un punt de vista tradicional té una utilitat de protecció de l’interior de l’edifici (protecció física: estanqueïtat, tèrmica, seguretat…). Ara, ja no és suficient el punt de vista tradicional i s’ha d’incloure el criteri ambiental.

Des d’aquesta perspectiva, l’ element forma part d’una cadena que no es pot trencar. Aquest tancament ha de servir per tal de garantir que els equips que s’ocupen de la salubritat, la climatització, l’eficiència, etc…funcionin de forma òptima. Les reduccions dels consums i emissions, l’eficiència dels equips, en definitiva tots els processos, en depèn dels components d’aquest tancament. L’aïllament ha d’estar en les millors condicions, els revestiments han de garantir l’estanqueïtat i la permeabilitat al vapor, els ponts tèrmics han d’estar localitzats i controlats, ja que qualsevol variació d’aquesta normalitat farà disparar el consum i no poder assolir els objectius exigits a un edifici nZEB.

Tractament d’equips i sistemes: instal·lacions

Referent al tema tractament d’equips, a priori s’han de tenir en compte dues necessitats:

• la funció mateixa de l’equip, i
• la exigència de la màxima eficiència energètica d’aquest

  En el concepte clàssic de manteniment d’ equips l’objectiu ésaconseguir l’optimització d’aquest, es a dir que no tingui averies, que duri el màxim temps possible i que sigui absolutament segur. Ara s’ha de pensar en la incorporació d’un concepte nou: que el consum sigui el mínim possible o, fins i tot en molts casos, aportació energètica a la xarxa.

Funcionament global de l’edificinZBE

En el cas dels edificis nZBEs’ha de compensar l’energia consumida amb la producció equivalent d’aquesta. Per això és molt important aconseguir un consum mínim per tenir un requeriment també mínim. Per tal d’avaluar el comportament energètic de l’edifici és necessari estudiarla totalitat del seu comportament global, al igual que el manteniment dels edificis nZEB, que també, s’han de gestionar d’una manera global.

El primer pas seria pensar en la figura del mantenidor. Per desenvolupar aquesta tasca és necessàriala figura d’un gestor global de l’edifici, més que en un mantenidor parcial. Elsmantenidors, que només observen els seus productes de manera aïlladasense tenir en compte la resta, poden en molts casos, alterar per interferències funcionals, altres sistemes.

A la presentació, el Sr.Fernando Aranda va prendre com exemple un sistema de ventilació permanent, i com és relaciona amb la resta de sistemes. La ventilació permanent d’un edifici ha de garantir a més de la qualitat de l’aire, la inexistència d’humitats de condensació en els tancaments, alhora els tancaments han de garantir la reducció dels consums del sistema de climatització, que necessita d’una aportació solar per tal de garantir el subministrament d’aigua calenta sanitària, i així es van lligant tots els elements que acaben constituint l’edifici amb característiques nZEB i que estan absolutament relacionats entre sí.

Per aquest motiu el criteri de coordinació de manteniment, ha d’incloure el manteniment preventiu, el correctiu i el normatiu, ja que tractant-se de criteris clàssics de manteniments’estan realitzant habitualment de forma independent en els diferents elements i sistemes. Es més, es podria dir en la majoria dels casos de forma estanca.

Si més no, en el cas dels manteniments normatius, aquesta estanqueïtats’està començant a eliminar encara que sigui plantejant interessos comuns, és segurament la secció més complexa d’unificar i la que el termini d’actualització segurament serà el més lent. En canvi els nous contractes de manteniment preventius, i fins i tot els correctius, ja han d’incorporar vinculacions entre els diferents components dels edificis. Si no és pot contractar un manteniment unificat, sí que s’ha de fer una important tasca de coordinació entre mantenidors sectorials més destacats.

La tasca de coordinació ha de garantir que tots els mantenidors siguin capaços d’aportar el màxim dels seus equips o elements de manera que afavoreixin als altres mantenidors peroptimitzar-los al màxim, i conservar el concepte d’edifici NZEB concebut al projecte inicial.

Tots els elements de l’edifici consumeixen energia d’una forma o altre a l’igual que tots els elements de l’edifici estalvien energia d’una forma o altre, i fins i tot en alguns casos, edificis on tots els elements produeixen energia.

El mantenidor/gestor de l’edifici té també la responsabilitat d’optimitzar energèticament els edificis. És l’artífex del manteniment a llarg temps de l’edifici i del consum, i el coneixement global el beneficia per assolir la fita de consum quasi zero exigida..

Actualment els projectes ja incorporen solucions inicials que tendeixen al consum quasi cero, però això seria inviable sense la incorporació del concepte 'millora i seguiment continu'. Fer un seguiment en cas de pèrdues de rendiments, actualització dels elements dels sistemes per millorar-los,o substitució d’aquestsen l’aparició al mercat de millors solucions d’estalvi o producció, és una seqüència d’a tenir en compte en el manteniment d’edificis.

Per fer el seguiment adequat d’aquestes tasques el titularresponsableha de tenircapacitat tècnica, de gestió, econòmica i legal per tal de donar la resposta a l’exigència d’aconseguir el consum quasi cero de l’edifici i alliberant d’aquesta responsabilitatal propietari, el llogater, a l’administrador o gestor patrimonial de l’edifici.

El mantenidor/gestor ha de garantir aquesta compensació d’energies, les importades de la xarxa i les produïdes. Per aconseguir amb èxit la compensació d’energies, la reducció de consums i l’optimització de recursos, és imprescindible la valorització de tots aquests recursos, ja sigui energia, aigua, mitjans o temps, i convertir-ho en paràmetresvalorables de forma objectiva i única.

Eines per acomplir amb les fites energètiques

El manteniment global de l’edifici ha de servir per acomplir uns objectius concrets: durabilitat dels elements o equips, bons funcionaments, fiabilitats, i la resta de conceptes relacionats, que si no tenen una correcta definició i uns indicadors relacionats, poden donar uns resultats subjectius. Per això la parametrització dels resultats és fonamental. El manteniment  ha de ser mesurable.

Per fer un correcte seguiment dels paràmetres existeixen un ventall de productes energètics, que s’actualitzen regularment, i que faciliten les tasques de presa de dades i mesurament.

És un sector en constant evolució i presumiblement, en el futur els instruments de mesurament encara serà més ampli obrin encara més les possibilitats  d’estalvi i eficiència, però incorporant també una certa complexitat en la gestió.

La figura del comptador úniccom a clau en els edificis amb consum i producció energètica, la incorporació de sistemes compensatoris de les necessitats elèctriques o tèrmiques, els equips amb demanda energètica molt baixa però també els requeriments normatius de nous sistemes amb consum energètic fins ara no computable, són els grans factors diferenciadors del futur energètic vinculat als edificis.

Cal també modificar la forma d’abonar els serveis aportats pels mantenidors.Fins ara el cost del manteniment dels edificis sempre ha anat lligat a unes quotes concretes, és a dir, un preu per unitat a mantenir i unes anualitats en funció d’ uns treballs definits. Sempre lligat a una feina i no a un objectiu perfectament mesurable.

Per fer un manteniment rentable i correcte lligat a uns objectius d’estalvi concret, és imprescindible fer monitoritzacions dels edificis a mantenir, i dur un control telemàtic de les instal·lacions. Amb ells aconseguim per una banda disposar de tota la informació permanentment, i per altra reduir despeses de desplaçaments moltes vegades improductives.

Aquests monitoratges poden ser més exhaustius o menys, el que està clar és que han d’estar dimensionats a les necessitats pròpies del manteniment, i així reduir a les informacions que realment siguin imprescindibles i limitar el cost econòmic del manteniment a l’estrictament necessari.

Amb aquest suport es pot plantejar un nou concepte que reflexa realment el sentit del manteniment en el edificis NZEB, la garantia de resultats.

La garantia de resultats és valorarà des del punt de vista d’uns objectius mesurables en lloc d’uns criteris merament d’intervencions i/o controls, i conseqüentment, establir uns honoraris de manteniment en funció d’aquests objectius mesurables.

En resum, el manteniment sempre ha d’anar lligat a l’objectiu final pel que està pensat. En el cas d’edificis NZEB, a garantir el mínim consum i la màxima aportació que compensi aquest consum. Per tant la única via  per assegurar aquesta exigència és disposar d’un manteniment amb garantia de resultats, posant preu per unitat (kWh, m3, o el que correspongui)  i que sigui l’indicador dels honoraris a cobrar pel servei de manteniment.

Moment de la presentació del Fernando Aranda

Redactat de la notícia i més informació

Redactat per: Fernando Aranda Moreno i Argeme Pérez i Sánchez Per saber-ne més:  Fernando Aranda Moreno