Direcció de projecte: INCASÒL
Període: Gener de 2019 a Desembre de 2020
Descripció
El barri de Sant Isidori (Mollerussa) és un conjunt de 186 habitatges amb patologies, d’origen públic però privatitzat abans de l’any 1980, que amb els anys s’ha convertit en un conjunt de 4 edificis d’habitatges ocupats per famílies vulnerables, majoritàriament immigrants. Les patologies estructurals (forjats ceràmics amb armadures oxidades) s’han accentuat arribant a posar en perill els ocupants i fent necessaris apuntalaments preventius. D’altra banda la rehabilitació esdevé totalment desaconsellada perquè no és possible per l’abast de les deficiències i perquè no és viable resoldre el greu problema de barreres arquitectòniques que els edificis presenten, ni la instal·lació d’ascensor. També el fet de tractar-se d’una àrea estigmatitzada des del punt de vista social i econòmic aconsellen el plantejament de la substitució edificatòria mitjançant nous models urbans.
Mollerussa és un dels municipis lleidatans més afectats per la darrera crisi immobiliària, amb un ampli parc d’habitatge de mercat secundari en oferta a nivells molt econòmics. Aquesta circumstància planteja la oportunitat de resoldre el reallotjament dels afectats en habitatges adquirits pel sector públic, transformant la clàssica aportació a fons perdut en inversió en adquisició d’habitatge que passés a formar part del parc públic de lloguer.
Es planteja per tant quina és la millor via per impulsar la regeneració del barri, un cop l’administració disposa de fórmules de reallotjament per la major part de la població afectada. En aquestes circumstàncies la possibilitat d’obrir expedients de declaració de ruïna esdevé una oportunitat perquè el problema colateral que aquests procediments tenen – el de la suspensió dels contractes de lloguer amb la corresponent càrrega social associada – està resolt. Per tant és innecessària una afectació urbanística perquè no es considera necessari alterar ni el teixit ni la edificabilitat, i la única cosa que cal garantir és que es resolguin les patologies i, de pas, les barreres arquitectòniques que actualment presenten els habitatges.
Finalitat de l'acció
Es garanteix que un cop resolt el reallotjament, els immobles no es podran fer servir per repetir situacions d’abús immobiliari, amb ocupacions consentides o no, mitjançant l’ordre d’enderroc. Subsidiàriament, si la propietat no es pot fer càrrec de l’enderroc, aquest serà assumit per l’administració. En les condicions actuals del mercat, aquest valor de mercat del sòl és inferior al cost de l’enderroc, amb el que el paper subsidiari de l’administració garanteix que els propietaris, tot i ser responsables per la seva nul·la inversió en manteniment al llarg del temps, no entrin en inversions a fons perdut.
Novetats que aporta l'acció
Les fórmules de reallotjament en lloguer en un parc de mercat secundari adquirit pel sector públic són relativament novadores, però necessiten d’una situació de mercat favorable com la de Mollerussa que no és freqüent. No obstant el que aquest procés aporta com a novetat és el fet de fugir dels instruments clàssics de l’urbanisme per donar resposta a un problema de patologies, per anar a un instrument de la disciplina urbanística que és “l’ordre de fer”, i l’expedient de ruïna si la reparació supera en molt el valor de l’immoble.
Fonament de la Novetat
Aquesta via, fonamentada en la Llei d’Urbanisme i en els seus Reglaments, no ha estat considerada històricament perquè l’ordre d’enderroc derivada d’una declaració de ruïna comporta la pèrdua de la responsabilitat del propietari sobre els contractes de lloguer. No obstant aquesta prova pilot ens demostra que en determinats contexts econòmics i locacionals pot ser un instrument útil d’aplicació molt més directe i eficient en la resolució de problemes d’obsolescència física generadors de marginalitat social i econòmica.
2019
Durant l'any 2019 s'ha realitzat la següent activitat:
- Gestió de 40 reallotjaments.
- Declaració de ruïna del segon bloc de 40 habitatges i acord per a l’encàrrec de gestió de l’enderroc primer edifici (25%), incloent la supervisió del projecte corresponent.
